Allemagne : un marché du logement particulièrement dynamique (étude Crédit Foncier)

Chiffres clés du marché du logement allemand

• Hausse de 18 % du volume de transactions (neuf et ancien) au cours des cinq dernières années (2009 / 2014) ;

• De 2009 à 2014, les prix de l’immobilier (neuf et ancien) ont crû de 52 % à Munich, 44 % à Berlin, 41 % à Hambourg ;

• 309 000 logements construits en 2015, soit le niveau le plus élevé en 12 ans (à comparer à 175 000 en 2008) ;53 % de ménages propriétaires en Allemagne (proportion la moins élevée au sein de l’U.E.).

Après France - Espagne en avril, cette série se poursuit aujourd’hui avec France - Allemagne. Prochains matchs disputés : France - Royaume-Uni (juin) et France - Italie (juillet).

Economie  : l’Allemagne affichait en 2015 une croissance économique de 1,7 %, 42 % supérieure à celle de la France. Le PIB allemand (3 026 Mds€) est en volume le PIB le plus important de l’Union européenne (UE), tandis que son taux de chômage (4,6 %) est le plus bas (vs 10,4 % en France et 9,4 % en UE).

Démographie  : Première population européenne avec 81 millions d’habitants (66 millions en France) répartie sur 357 000 km² (vs 551 000 km² en France), les Allemands affichent le taux d’occupants par logement le plus faible d’Europe (2,0 vs 2,2 en France). L’espérance de vie est légèrement inférieure en Allemagne (81 ans, vs 82 ans en France) et l’âge de départ des jeunes du foyer familial est de 24 ans, égal à la France.

On note également un degré d’urbanisation en Allemagne (77 %) plus important qu’en France (66 %).

Marché du logement allemand : une progression continue

Le marché immobilier allemand s’est longtemps caractérisé par des prix raisonnables. La politique de reconstruction d’après-guerre a favorisé une offre abondante de logements, en particulier locatifs.

Le marché du logement allemand affiche une croissance impressionnante au cours des six dernières années (2009-2015) :

• le volume de transactions (neuf et ancien) a crû de 18 % depuis 2009 ;

• les prix (neuf et ancien) ont augmenté de 19 % depuis 2009 (+5 % en France) ;

• le nombre de logements construits a augmenté de 74 % sur cette même période (+1 % en France).

Ce dynamisme s’observe particulièrement dans les grandes métropoles :

• en cinq ans, les prix immobiliers des plus grandes villes ont fortement crû : +52 % à Munich, +44 % à Berlin, +41 % à Hambourg ;

• le constat est identique pour les loyers : en onze ans (2004 à 2015), ils ont augmenté de 51 % à Berlin, 40 % à Munich et 37 % à Hambourg.

Le nombre de résidences principales (41 millions en Allemagne) est bien supérieur à celui affiché par la France (28 millions). Ces résidences prennent, pour une majorité, la forme de maisons (55 % de la population vs 69 % en France).

Les Allemands se répartissent à parts quasiment égales entre propriétaires (53 %) et locataires (47%), l’Allemagne affichant, par ailleurs, la proportion de propriétaires la plus faible de l’U.E. (70 % en moyenne).