Allemagne : le marché des bureaux et de l’investissement au T3 2018 se maintient à un excellent niveau

Les trois premiers trimestres de 2018 enregistrent un volume de transactions de bureaux de plus de 2,86 millions de m2 dans les huit principales villes d’Allemagne - Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich – soit un retrait d’environ 2,5 % par rapport au record établi l’année dernière. En termes d’investissement, 42,8 milliards d’euros ont été investis au T3 2018, soit une hausse de 8 % par rapport à l’année dernière.

MARCHÉ DES BUREAUX

• Deuxième meilleur résultat de tous les temps ; seulement 2,5 % de moins que le record établi l’année dernière
• Le taux de vacance : -17 % dans l’ensemble des villes
• Augmentation générale des loyers : plus de 5 % de hausse pour les loyers prime et environ 7,5 % pour les loyers moyens
• Perspectives pour 2018 : un volume de transactions très élevé et la poursuite de l’augmentation des loyers

« Au troisième trimestre, les marchés allemands des bureaux ont vu leur demande se maintenir à un niveau très élevé. Un volume de transactions de plus de 2,86 millions de m² a été enregistré fin septembre 2018. Il s’agit de la seconde meilleure performance de tous les temps, seulement 2,5 % de moins que le record établi l’année précédente », explique Riza Demirci, Managing Director chez BNP Paribas Real Estate Allemagne et Head of National Office Advisory.

Toutefois, l’évolution a été différente d’une ville à une autre. Parmi les villes étudiées, Munich a enregistré le plus grand volume de transactions, avec 689 000 m², soit un nouveau record.

C’est également le cas de Francfort avec 477 000 m² placés (+3 %) et de Leipzig qui dépasse pour la première fois le seuil des 100 000 m² avec une hausse de 12% soit 110 000 m² placés. Berlin occupe la deuxième place parmi les grandes villes avec un résultat de 575 000 m². Malgré une demande soutenue, le volume des transactions dans la capitale est ainsi en baisse d’environ 18 % par rapport à l’année précédente, dû au manque d’offre. Toutefois, cela représente le troisième meilleur résultat jamais enregistré.

Un taux de vacance moyen de 4,5 %

L’offre disponible continue de reculer et représente 4,27 millions de m² pour l’ensemble des villes observées, soit 17 % de moins par rapport à l’année dernière. La baisse la plus forte a été enregistrée à Cologne, avec près de 28 % par rapport au T3 2017, soit un total de 213 000 m². Le taux de vacance est par conséquent tombé en dessous de la réserve de fluctuation à 2,7 %. Une baisse similaire a été enregistrée à Munich (-27 %). Avec un volume de transactions de 540 000 m², le taux de vacance sur l’ensemble du marché n’est donc que de 2,6 %. Le volume d’offre a également diminué à Francfort de 21 % et représente 1,19 million de m², avec un taux de vacance de 7,7 %, passant pour la première fois en 15 ans sous le seuil des 8 %.

Forte augmentation des loyers

Le très bon volume de transactions et la baisse simultanée de l’offre se traduisent par une augmentation des loyers. Les loyers prime ont augmenté en moyenne de plus de 5 % au cours des 12 derniers mois dans l’ensemble des villes à l’exception d’Essen, où le loyer s’est maintenu à 15 €/m². Berlin s’est révélé particulièrement dynamique où les loyers prime ont augmenté d’environ 10 % pour atteindre actuellement 34 €/m².

Cette tendance devrait se poursuivre d’une manière similaire dans la capitale au cours de l’année prochaine. À Francfort, les loyers prime ont également connu une augmentation de 7,5 %, atteignant leur plus haut niveau depuis 2001 à 43 €/m².

Les loyers moyens ont augmenté davantage, avec une hausse de 7 % dans l’ensemble des villes par rapport à l’année dernière.

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Volume total d’investissement s’élève à plus de 42,8 milliards d’euros, soit deuxième plus important volume de tous les temps au cours des trois premiers trimestres

• Nouveau record pour les transactions unitaires avec un peu plus de 31,1 milliards d’euros (+11 %)
• Les ventes de portefeuilles augmentent également pour atteindre 11,7 milliards d’euros (+2 %)
• Les bureaux de nouveau en tête avec 44 % des investissements
• Nouvelle baisse du rendement prime dans plusieurs villes
• Près de 1 300 transactions enregistrées
• La part des acheteurs étrangers se situe autour de 40 %

« Avec un volume d’investissement représentant plus de 42,8 milliards d’euros, les excellents résultats de l’année dernière ont à nouveau connu une augmentation de 8 %. D’autre part, l’investissement dans les biens unitaires a atteint un niveau inégalé : avec un peu plus de 31,1 milliards d’euros, le record établi l’année dernière a été de nouveau battu de 11 %. Il n’y a par conséquent aucun signe de désaffection de la part des investisseurs » explique Piotr Bienkowsky, CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

Les investisseurs continuent de privilégier les bureaux

Les immeubles de bureaux, qui représentent plus de 18,7 milliards d’euros et 44 % des investissements totaux, restent de loin la classe d’actifs la plus sollicitée. Les transactions unitaires représentent 17,28 milliards d’euros, soit un nouveau record avec une hausse d’environ 16 %. Cette évolution est notamment due à plusieurs opérations de grande envergure sur des tours situés à Francfort, dont les ventes des bâtiments Gallileo, Garden Tower, Pollux et OmniTurm.

À la deuxième place se trouvent les commerces avec une part de 21 % (environ 8,9 milliards d’euros). Il faut toutefois tenir compte du fait que les actifs vendus dans le cadre de la fusion Kaufhof/Karstadt constituent à eux seuls plus de 1,8 milliard d’euros du total. Le volume placé en en commerce correspond à celui de l’année précédente avec environ 4,95 milliards d’euros.

La troisième place est occupée par les investissements logistiques, soit 12 % (5,01 milliards d’euros) du volume total. En raison de l’intérêt croissant des investisseurs, les investissements dans ce segment de marché pourraient considérablement augmenter en fonction de l’offre disponible.

L’investissement hôtelier réalise également un résultat exceptionnel avec près de 7 % investis (un peu plus de 2,9 milliards d’euros) et se situe juste en dessous du record établi l’année dernière. Avec plus de 6 % (2,6 milliards d’euros) investis, les actifs de santé attirent de plus en plus les investisseurs. Cette évolution montre en outre que les investisseurs sont désireux d’accéder à de nouveaux marchés, témoignant de leur confiance dans la stabilité fondamentale et à long terme du marché allemand.

La part des investisseurs étrangers s’élève à 40 %

Les transactions impliquant des investisseurs étrangers sont relativement stables avec 40 % à la fin du troisième trimestre. Il s’agit d’une baisse de sept points par rapport au chiffre de l’année dernière. Ce chiffre varie en fonction de l’offre disponible dans le segment des portefeuilles à gros volume. Les acheteurs européens ont été les plus actifs avec 19,5 %, suivis des investisseurs nord-américains, qui contribuent pour un peu moins de 10 % au résultat. Les investisseurs asiatiques occupent la troisième place avec une part d’environ 5 %, suivi de près par les acheteurs du Moyen-Orient qui atteignent 4 %.

« Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich et Stuttgart constituent toujours le premier choix de la majorité des investisseurs, et notamment en bureaux. Avec un volume de transactions d’un peu plus de 26,2 milliards d’euros, ces villes ont non seulement battu les résultats exceptionnels de l’année dernière de presque 27 %, mais elles ont également établi un nouveau record, » déclare Marcus Zorn, Deputy CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne.