Allemagne : Marché des bureaux et de l’investissement au 1er semestre 2016

Au 1er semestre 2016, sur les huit principaux marchés de bureaux allemands –* Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich –* le volume des transactions a frôlé 1,76 million de m², en augmentation de 13 % par rapport au très bon chiffre de l’année passée.

« Comme prévu, la tendance à la hausse du marché des bureaux visible en début d’année s’est confirmée au 2e trimestre. S’établissant à 1,76 million de m², le volume des transactions a atteint un niveau inédit pour un 1er semestre, effaçant le précédent record de 2008. Ce résultat représente une hausse de 13 % par rapport au total de l’année précédente et de 18 % au regard de la moyenne sur 10 ans », souligne Marcus Zorn, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

Au classement des villes, Berlin arrive en tête, signant une performance record (405 000 m², +21 %). Munich est, sans surprise, deuxième, avec 373 000 m² (+21,5 %). Il s’agit là du deuxième meilleur résultat enregistré par la capitale bavaroise. Hambourg (233 000 m²) vient compléter ce trio de tête. Elle est néanmoins la seule grande ville allemande à subir un léger recul des transactions (-9 %).

Sous l’effet combiné d’une activité de construction modeste et de niveaux de transactions supérieurs à la moyenne des deux dernières années, le taux de vacance baisse nettement et durablement. À l’échelle de l’ensemble des villes étudiées, il a reculé de 10 % sur les 12 derniers mois (6,01 millions de m² vacants à l’heure actuelle). Il n’avait pas été aussi bas depuis 14 ans. L’offre disponible enregistre son plus fort recul (-26 %) à Munich, tombant à 867 000 m².

Sur quatre des marchés de bureaux étudiés, les loyers prime ont augmenté au cours des 12 derniers mois. À Berlin, porté par une demande exceptionnellement soutenue, le loyer prime progresse d’un peu plus de 15 % (26,50 €/m²), des chiffres supérieurs étant même relevés dans certains cas particuliers. La capitale allemande devient ainsi, avec Düsseldorf, la troisième ville la plus chère du pays.

Du point de vue économique, tous les signes laissent entrevoir une progression des marchés de bureaux meilleure qu’en 2015. Au vu des données actuelles, il y a tout lieu de penser que le volume des transactions franchira la barre des 3,3 millions de m², une performance qui n’a été réalisée que quatre fois au cours des 20 dernières années. Le taux de vacance devrait continuer à diminuer légèrement dans la plupart des villes.

Investissement proche de 18,4 milliards d’euros freiné par la pénurie d’offre, nouvelle baisse du rendement

« Malgré la nette diminution en glissement annuel des montants investis, les marchés allemands de l’investissement ont jusqu’ici affiché un grand dynamisme », indique Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

On dénombre plus de 800 transactions unitaires ayant enregistré 13,62 milliards d’euros d’investissement, un décompte proche de celui de l’année passée. L’insuffisance de l’offre transparaît surtout dans les performances du segment core des grandes transactions. En effet, on ne recense que 10 mega deals (transactions supérieures à 100 millions), elles étaient deux fois plus nombreuses au 1er semestre 2015.

Les investisseurs allemands sont à l’origine de près des deux tiers (65 %) de l’investissement total. Ce solide résultat atteste de la confiance qu’ils placent dans leur marché domestique. Bien que la part des investisseurs étrangers ait légèrement progressé par rapport au 1er trimestre pour atteindre 35 %, elle reste inférieure au chiffre de l’an passé. Cette tendance reflète les performances plutôt modestes du segment des portefeuilles sur lequel les investisseurs étrangers sont généralement très présents. Si la part des acteurs étrangers représente un peu moins de 27 % de l’investissement sur le segment des transactions unitaires, sur celui des portefeuilles, elle se monte à près de 58 %. Jusqu’à présent, la contribution la plus forte, et de loin, provient des investisseurs européens (un peu plus de 3,94 milliards d’euros). Les investisseurs nord-américains se classent deuxièmes avec environ 1,72 milliard d’euros. Au 1er semestre, les acquéreurs asiatiques ont joué un rôle mineur, mais ils devraient être bien plus actifs au cours des mois à venir.

Sur les six premiers mois de l’année, les bureaux se sont à nouveau taillés la part du lion (7,57 milliards d’euros), avecplus de 41 % de l’investissement total. C’est néanmoins surtout sur ce segment de marché que l’offre disponible est loin d’être suffisante pour répondre à la hausse constante de la demande des acquéreurs. Cela se vérifie particulièrement dans les secteurs les plus prisés. Les commerces, qui représentent environ 22 % de l’investissement, ont conservé leur rang et la deuxième place obtenue au 1er trimestre. À l’origine de près de 12 % de l’investissement total, les transactions hôtelières ont frôlé les 2,16 milliards d’euros, améliorant de 31 % leur précédent record de 2014.

« L’intérêt des investisseurs ne se dément pas et tend même à croître. La demande excède par conséquent l’offre, ce qui a entraîné un nouveau recul du rendement prime au 2e trimestre. Cette évolution a été particulièrement nette à Berlin, où le rendement initial net des bureaux est tombé à 3,70 %, soit seulement 10 pb de plus qu’à Munich (3,60 %) », souligne Sven Stricker, Head of Investment chez BNP Paribas Real Estate Allemagne. En dépit de la hausse des prix, les rendements relevés dans les grandes villes allemandes restent supérieurs à ceux de Londres ou Paris. Par ailleurs, pour les investisseurs, les conditions de financement favorables et les faibles marges sur les emprunts font que la rentabilité des capitaux propres demeure nettement plus intéressante en Allemagne que dans les principaux pays européens concurrents.