AEW : Les perspectives 2018 pour le marché européen – Les fondamentaux dissipent les craintes

Ce rapport met en évidence le risque modéré à moyen terme sur l’offre neuve, la hausse des taux d’intérêts et sur l’effet de levier financier. Les conclusions principales sont les suivantes :

• Les investisseurs devraient considérer une plus large gamme de marchés européens, se concentrer sur le rendement locatif et s’orienter vers la création de valeur en s’appuyant sur notre notation de marchés, l’évolution des prix et l’évaluation des risques

• Les préoccupations qui subsistent auprès des investisseurs devraient être atténuées par le niveau de risque relativement limité à moyen terme sur l’offre neuve, sur la hausse des taux d’intérêts et sur l’effet de levier financier

• Les fondamentaux économiques robustes orientent le marché immobilier locatif et le marché d’investissement vers une tendance positive au cours des deux, voire des cinq, prochaines années

• Sur une base relative, notre vision des valeurs dans l’immobilier pour les cinq prochaines années reste positive, car l’écart de rendement avec les obligations d’État devrait subsister

Les positions d’AEW sont basées sur sa notation de marché, la forte augmentation des valeurs en capital dans les marchés d’investissement « core » les plus liquides en Europe au cours des dernières années et le faible niveau actuel de risque systématique de marché. La notation de marchés prend en compte des indicateurs macroéconomiques propres à chaque secteur, les volumes de transactions à l’investissement, les facteurs de risque historique et des prévisions sur les rendements.

Rob Wilkinson, Directeur Général d’AEW en Europe, déclare :« Ce rapport, basé sur notre notation des marchés, met en évidence les stratégies qui généreront une surperformance à moyen terme. La capacité de recherche interne et internationale d’AEW est entièrement intégrée à tous les niveaux du processus décisionnel. Le rôle de l’équipe recherche est essentiel pour livrer la performance attendue par nos investisseurs surtout en période d’incertitudes et dans des conditions de marché délicates. »

Nos perspectives montrent que les fondamentaux économiques robustes orientent le marché locatif et le marché d’investissement vers une tendance positive au cours des deux à cinq prochaines années. La stabilité du PIB national et par secteurs, les dépenses des ménages et la croissance de l’emploi par secteurs d’activité dans les trois principales classes d’immobilier tertiaire stimulent la demande de surfaces. Dans le même temps, l’offre neuve sur la plupart des marchés reste limitée parce que les banques ne sont pas en mesure d’accorder des prêts sur de nouveaux projets spéculatifs du fait de leurs nouvelles réglementations plus strictes.

Ken Baccam, Directeur de la Recherche chez AEW explique : « Le marché des utilisateurs enregistre de meilleures croissances de loyers qui s’expliquent par une offre neuve relativement modérée et une absorption nette en augmentation soutenue par le regain des dépenses de consommation et la croissance de l’emploi. Le e-commerce est un facteur clé à la fois pour la polarisation sur les marchés de commerce et pour les nouveaux records atteints en demande placée en logistique. »

En perspective, la croissance des valeurs en capital devrait rester positive mais modérée. À mesure que les progressions de loyers se répercuteront sur le revenu locatif, la décompression des taux de rendement devrait être compensée pour permettre aux valeurs vénales de continuer à augmenter sur la plupart des marchés. Cependant, ce sont bien les rendements locatifs qui contribueront pour l’essentiel aux rendements totaux.

Dans la mesure où les banques centrales restent concentrées sur la normalisation des marchés du crédit et des capitaux, les taux d’intérêt restent proches des niveaux les plus bas historiques et ne devraient pas augmenter de manière significative à court terme.

Même à des taux bas, les prix trop agressifs pour les acquisitions restent très limités, car l’utilisation du levier financier est contenue par les prêteurs conservant des ratios prêt / valeur (LTV) inférieurs à la moyenne historique.

Hans Vrensen, Head of European Research chez AEW, ajoute : « Les perspectives sur la valeur relative de l’immobilier européen pour les cinq prochaines années sont positives. Ceci est basé sur la prime de risque existante dans les quatre classes d’actifs immobiliers comparativement aux rendements attendus des obligations d’État à 10 ans. Même si elles ne sont pas aussi élevées qu’au cours des cinq dernières années, les investisseurs bénéficient de primes de risque supérieures à la période de crise financière mondiale post-2008-2012 et à la période de pré-crise financière mondiale de 2003-2007. »

L’attention des investisseurs reste fixée sur les risques de baisse, compte tenu de la récente incertitude politique et des effets de la crise financière mondiale qui tardent à s’estomper.

Cependant, dans nos prévisions pour 2018, notre analyse approfondie des marchés européens montre le risque limité à moyen terme sur l’offre neuve, sur la hausse des taux d’intérêt et sur l’effet de levier financier.