2017 : une année record pour le marché des bureaux en région

Avec 1 657 900 m² placés en 2017, le marché des bureaux en Régions enregistre un nouveau record historique. « Pour la première fois, il dépasse la barre des 1,6 million de m² placés en 2017. Cela représente une hausse de 7% par rapport à 2016 et de 22% par rapport à la moyenne 10 ans » explique Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Comme en 2016, les comptes-propres et clés en main locatifs accusent une forte baisse (-31%) qui est largement compensée par une hausse des transactions sur des offres neuves disponibles sur le marché. En effet, depuis 2 ans, les transactions dans le neuf sont en net recrudescence : en 2017, elles représentent presque un tiers du volume global de transactions, suite à une hausse de 40%. Quant aux transactions dans l’ancien, elles représentent 56% du volume global et enregistrent une hausse de 7%.

En ce qui concerne les créneaux de surfaces, le socle des petites surfaces (< 1 000 m²) est toujours aussi solide. Il concentre 50% des volumes placés et affiche une hausse de 9%. Les moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) connaissent une baisse cette année, après avoir été particulièrement dynamiques en 2016. Ce sont les grandes transactions (> 5 000 m²) qui ont fortement tiré le marché en 2017 (+34%) : 41 deals supérieurs à 5 000 m² ont été actés contre seulement 23 en 2016.

Alors que l’année 2016 avait été portée par le secteur des technologies de l’information et de la communication, le secteur public reprend la 1ère place en 2017. On assiste aussi à une remontée du secteur Banque – Assurance, soutenue essentiellement par des logiques de regroupement, sur des immeubles principalement dans le neuf et dans des quartiers d’affaires bien établis.

La majorité des marchés régionaux en hausse cette année

Lyon conserve sa place de 1er marché régional avec 270 000 m² placés en 2017, en légère baisse après une année 2016 exceptionnelle. Elle est suivie par Lille, qui dépasse la barre des 200 000 m² et ce pour la 2ème année consécutive. Bordeaux crée la surprise : avec 167 000 m², il prend pour la 1ère fois la 3ème place du classement et enregistre un record historique. Toulouse et Nantes sont stables, à un niveau supérieur à leur moyenne décennale. Quant au marché marseillais, il reprend des couleurs après une année 2016 en berne. Il est porté cette année par deux méga-deals sur Euroméditerranée : la BNP Paribas a loué 14 000 m² dans l’immeuble CORAIL et la prise à bail par le Conseil Régional de 24 000 m², représentant par ailleurs le plus grand deal signé en 2017. Cette année, Rennes rentre dans la liste des villes supérieures à 100 000 m² et se rapproche ainsi de Nantes.

Sur les marchés inférieurs à 100 000 m², on note la très bonne performance de Montpellier, qui enregistre un record historique en dépassant les 80 000 m². Grenoble et Strasbourg affichent une baisse, après une année 2016 exceptionnelle. Nancy reste stable. Nice-Sophia, Rouen, Dijon, Metz et Orléans sont tous en forte hausse.

Une offre qui poursuit sa baisse

L’offre à un an diminue, et ce à la fois dans le neuf (-5%) et dans le seconde main (-10%). Le très bon rythme de consommation des offres présentes sur le marché est compensé par la livraison de nouvelles offres qui permettent de réalimenter le marché en offres de qualité. Alors que pendant des années l’offre de seconde main ne cessait d’augmenter, elle connait une tendance baissière depuis maintenant deux ans.

Quant à l’offre future, les chantiers en cours sont toujours en hausse (+15%) et les opérations dont le permis de construire est obtenu et qui seront lancées en blanc sont également en nette recrudescence (+42%).

Des loyers globalement en hausse dans les villes régionales

Le loyer top est en hausse dans la majorité des marchés régionaux. Il dépasse les 200 €/m² dans 8 villes régionales ; à titre de comparaison, en 2010, seulement 5 villes affichaient un loyer top égal ou supérieur à 200 €/m². Même si elle est moins soutenue, cette tendance haussière se constate aussi sur les valeurs locatives moyennes, que ce soit dans le neuf ou dans le seconde main.

Le loyer top est toujours enregistré à Lyon, à 300 €/m² dans l’opération Grand Hôtel Dieu sur la Presqu’Île.

« Nous sommes confiants pour 2018. Les perspectives macro-économiques sont bien orientées et la demande exprimée continue de progresser. En 2018 le marché des bureaux en Régions devrait une nouvelle fois franchir la barre des 1,6 million de m² », conclut Jean-Laurent de La Prade.

Un résultat historique pour l’investissement en bureaux en Régions En Régions, 2,4 milliards d’euros d’investissement en bureaux sont à recenser sur 2017, soit une hausse de 25% par rapport à 2016. Les bureaux sont la première classe d’actifs en Régions : ils représentent 35% des volumes investis.

Dans un contexte de forte demande en investissement et de pénurie de produits mis en vente, malgré les développements en VEFA, l’impact sur les taux est fort. Alors qu’en Île-de-France les taux commencent à atteindre des niveaux planchers, en Régions ils continuent leur compression. « En effet, certaines villes n’ont pas encore atteint leur plancher, notamment celles dans lesquelles des opérations « prime » sont en cours de développement », explique Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions. À Lyon, le taux « prime » est passé sous la barre des 4% en 2017, une première en Régions. « Dans les principales villes régionales, comme Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes et Nice, des opérations sont en cours avec des taux inférieurs à 5,00% », précise Pierre-Michel Olivier.